Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 với mức tăng từ 5 lần đến 50 lần giúp giá đất sát thị trường nhưng cũng gây không ít khó khăn khi tác động đến 11 nhóm đối tượng.
Trong 11 đối tượng có 3 nhóm không bị ảnh hưởng và có đến 8 nhóm ảnh hưởng.
Quá gấp
Đọc được thông tin về dự thảo quyết định điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP.HCM từ 1/8, ông Nguyễn Thành Vinh (ngụ quận Gò Vấp, TP.HCM) lo lắng gọi điện đến các cơ quan báo đài xác minh, mong rằng thông tin có sự nhầm lẫn.
Giá đất đường Song Hành (huyện Hóc Môn và Bình Chánh) có nơi tăng 51 lần. (Ảnh minh họa: Lương Ý)
“1/8 năm nay hay năm sau vậy? Điều chỉnh giá đất là tốt nhưng nếu mà 1/8 năm nay thì gấp quá!”, ông Vinh nói.
Theo ông Vinh, năm 2023, ông mua một mảnh đất nông nghiệp và làm thủ tục chuyển sang đất ở. Đối với mảnh đất này, ông đang nợ tiền sử dụng đất 300 triệu đồng. Ông dự tính gom góp để trả số tiền này trong tháng 8 năm nay. Tuy nhiên, nếu áp dụng mức giá tăng hiện tại, số tiền này có thể lên nhiều tỷ đồng.
Với trường hợp của ông Vinh, nếu đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, đồng nghĩa với việc ông phải “mua lại” lần 2 với chính mảnh đất của mình.
“Cần có lộ trình chứ, ít nhất phải nửa năm. Đằng này đùng một cái tăng sau một tuần ra quyết định thì người dân kẹt lắm, xoay không nổi”, ông Vinh ý kiến.
Tương tự, anh Lê Ngọc Trà (ngụ TP Thủ Đức, TP.HCM) cũng cho rằng, dự thảo quyết định điều chỉnh giá đất của TP.HCM áp dụng ngay sau một tuần công bố là quá gấp.
Bảng giá đất cũ áp dụng đến cuối 2025, nếu điều chỉnh thì nên cho người dân một khoảng thời gian để thích ứng, chuẩn bị.
Việc áp dụng bảng giá mới ảnh hưởng nhiều nhất tới những hộ dân trước đã không có điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trước đã không đủ tiền để chuyển thì giờ xem như khó chuyển được nữa.
“Căn nhà của vợ chồng tôi đang ở cũng là đất trồng cây lâu năm, chưa chuyển được lên thổ cư, đang ở nhà tạm. Những năm qua, hai vợ chồng đang tích lũy tiền để chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa đủ. Giờ bảng giá đất tăng hàng chục lần thì hai vợ chồng tôi không dám nghĩ đến việc chuyển mục đích sử dụng nữa, chấp nhận ở nhà tạm”, anh Trà cho hay.
Còn anh Phạm Duy Khánh (ngụ Quận 3, TP.HCM) đang hoang mang vì lỡ “ôm” khâu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mấy lô đất anh mua chung với nhóm bạn.
Năm 2023, anh cùng nhóm bạn chung nhau mua một phần đất nông nghiệp tại huyện Củ Chi. Sau khi chung nhau trả tiền đầy đủ, anh nhận trách nhiệm sẽ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở cho thửa đất này khi đủ điều kiện. Tiền chuyển nhượng được các bạn trả trước cho anh, áp dụng theo bảng giá đất thời điểm đó.
Hiện tại, nếu áp dụng bảng giá đất mới, mảnh đất trên tăng hàng chục lần. Điều này đồng nghĩa với việc tiền chuyển nhượng cũng tăng lên tương ứng.
“Giờ tôi cũng chưa biết sẽ xử lý thế nào. Nếu các bạn tôi không chịu đóng thêm tiền chuyển nhượng mà để mình tôi “gánh” thì rất khó”, anh Khánh lo lắng.
Cần lộ trình
Chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, bảng giá đất mới có nhiều tác động tích cực.
Trong đó, tác động sâu rộng nhất là giá đất mới sẽ tiệm cận và từng bước sát với giá thị trường. Từ đó, sẽ góp phần hạn chế các khiếu kiện, khiếu nại về giá đất và đẩy nhanh tiến trình hỗ trợ, bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất.
Đồng thời, giá đất mới sẽ thúc đẩy các dự án đầu tư công do tiến trình giải phóng mặt bằng được nhanh hơn, thuận lợi hơn, hợp lòng dân hơn.
Đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh).
Tuy nhiên, việc áp dụng có phần gấp gáp của TP.HCM cũng ảnh hưởng không ít tới người dân. Trong đó, bộ phận người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ nhu cầu an sinh như xây cất mới nhà cửa, chia đất cho con cái xây nhà… là những người bị ảnh hưởng nhiều nhất.
“Ở các khu vực còn khó khăn của TP.HCM như các huyện ngoại thành thì việc tăng giá lại càng cao. Người dân sẽ rất khó chấp nhận việc ‘nói là làm liền’ của TP.HCM như trường hợp này được”, chuyên gia Phan Công Chánh nói.
Do đó, ông Chánh kiến nghị lùi thời gian áp dụng để người dân có điều kiện thích nghi và chuẩn bị.
“Nên lùi thời gian dự kiến áp dụng ít nhất 12 tháng và tuyên truyền mạnh mẽ tới người dân. Nếu được, cần có cuộc khảo sát đối với người dân”, ông Phan Công Chánh nhấn mạnh.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, 3 nhóm đối tượng không bị ảnh hưởng khi điều chỉnh giá đất, gồm: Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
8 nhóm đối tượng bị ảnh hưởng: Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất; Tính thuế sử dụng đất; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường, không còn bị khống chế theo khung giá đất.
Do đó, giá đất cao nhất ở TP.HCM tại 3 trục Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ tăng lên mức tối đa là 810 triệu đồng/m2, bảng giá hiện hành chỉ 162 triệu đồng/m2 (tăng 5 lần).
Hay TP Thủ Đức dù đã thành lập từ đầu năm 2021 nhưng bảng giá đất từ năm 2020-2024 tại nhiều tuyến đường có giá chỉ từ 5 triệu đồng/m2. Nay theo bảng giá đất dự kiến tăng vọt từ 10 lần đến 30 lần.
Tại TP Thủ Đức, một số đoạn của đường Thảo Điền, Trần Não, Lương Định Của… dự kiến giá đất mới tăng 11 lần.
Đặc biệt nhất là ở các huyện: Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ, giá đất tăng từ hơn 10 lần đến hơn 30 lần, có nơi tới 50 lần.